Para a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, esse tipo de cláusula viola a regra da proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil, pois a redução ou isenção para essas unidades implica em oneração dos demais condôminos. Além de anular a cláusula, o colegiado condenou a construtora a pagar a diferença.
No caso analisado, a convenção estabelecia que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral. O condomínio ingressou com ação judicial para declarar a nulidade dessa cláusula.
Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente sob o fundamento de que a legislação permite a divisão da taxa condominial de forma diversa da fração ideal. A sentença concluiu que o pagamento menor pelas unidades não vendidas se justificava porque, nessa situação, não haveria fruição dos serviços postos à disposição dos condôminos.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais negou a apelação, resultando no recurso especial. Os autores da ação afirmaram que a norma convencional viola o princípio da isonomia, pois, além do tratamento desigual, não haveria qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a construtora.
Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator, o condomínio tem razão ao contestar o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos.
"A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial", explicou.
O relator apontou que, no momento de aprovação da convenção, a construtora era proprietária da maioria dos 76 apartamentos, e por isso possuía votos suficientes para aprovar a regra, mesmo havendo oposição dos demais proprietários.
Villas Bôas Cueva rejeitou a argumentação de que o valor diferenciado se justificaria pelo fato de as unidades à venda não utilizarem os serviços do condomínio.
"A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa", disse o ministro.
Ele destacou que, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal, mas a convenção pode estabelecer outra forma, como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.
Entretanto, o ministro explicou que o recurso julgado não discute a base de cálculo, mas, sim, o valor menor pago pelas unidades não comercializadas. Villas Bôas Cueva citou precedente da 4ª Turma, de 1998, no sentido da invalidade da cláusula que estabelece a isenção da taxa em favor de construtora ou incorporadora.
O advogado André Luiz Junqueira, do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados, comemora a decisão. “É comum que as incorporadoras ou construtoras coloquem diversas vantagens excessivas na minuta da convenção, mas a isenção parcial ou total do pagamento de cota das unidades não vendidas é a pior delas.” Com informações da assessoria de imprensa do STJ.
18/03/2024
Paulo Câmara, agora presidente do BNB, apresentou nesta...
15/03/2024
TCE, Secretaria de Desenvolvimento Urbano do Estado e ABMI na agenda...
14/03/2024
Campanha de Prevenção orienta canteiros sobre prevenção e controle de...
14/03/2024
Pauta trabalhista foi reforçada pelo Sinduscon-PE junto ao Tribunal...
13/03/2024
Ministro da Defesa, José Mucio Monteiro, fala sobre a ESE e outros...
21/02/2024
Conteúdo de planilha indicativa de custos indiretos é atualizado pelo...
21/02/2024
98º ENIC, em São Paulo, terá muito networking e troca de conhecimento
20/02/2024
Equipe pernambucana da Caixa Econômica Federal está focada em...
19/02/2024
Secretária Simone Benevides fala sobre Mar de Oportunidades para o...
Sinduscon-PE - Política de Privacidade
Esta política estabelece como ocorre o tratamento dos dados pessoais dos visitantes dos sites dos projetos
gerenciados pela Sinduscon-PE.
As informações coletadas de usuários ao preencher formulários inclusos neste site serão utilizadas apenas para
fins de comunicação de nossas ações.
O presente site utiliza a tecnologia de cookies, através dos quais não é possível identificar diretamente o
usuário. Entretanto, a partir deles é possível saber informações mais generalizadas, como geolocalização,
navegador utilizado e se o acesso é por desktop ou mobile, além de identificar outras informações sobre
hábitos de navegação.
O usuário tem direito a obter, em relação aos dados tratados pelo nosso site, a qualquer momento, a
confirmação do armazenamento desses dados.
O consentimento do usuário titular dos dados será fornecido através do próprio site e seus formulários
preenchidos.
De acordo com os termos estabelecidos nesta política, a Sinduscon-PE não divulgará dados pessoais.
Com o objetivo de garantir maior proteção das informações pessoais que estão no banco de dados, a Sinduscon-PE
implementa medidas contra ameaças físicas e técnicas, a fim de proteger todas as
informações pessoais para evitar uso e divulgação não autorizados.